Cómo financiar los gastos de notaría y compraventa de un piso en España

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario clarificó el reparto de gastos entre comprador y vendedor en las transacciones con hipoteca. Sin embargo, en compraventas sin hipoteca, la distribución tradicional sigue siendo aplicable salvo pacto en contrario.

Estos son los gastos típicos que asume el comprador:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Para vivienda usada, varía según la Comunidad Autónoma. Los tipos oscilan entre el 4% (Madrid) y el 11% (Comunitat Valenciana). En una vivienda de 150.000 €, esto supone entre 6.000 y 16.500 €.
• IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados): Para vivienda nueva, el IVA es del 10% (4% para VPO) más el AJD que varía por comunidad (0,5% – 1,5%).
• Notaría: El coste de la escritura pública de compraventa suele oscilar entre 600 y 1.200 € dependiendo del precio de la vivienda y el número de folios. Está regulado por el Arancel de Notarios.
• Registro de la Propiedad: Inscribir la compraventa en el Registro cuesta habitualmente entre 400 y 800 €, también regulado arancelariamente.
• Gestoría: Si utilizas los servicios de una gestoría para coordinar los trámites, el coste adicional puede ser de 300 – 600 €.
• Tasación: Solo obligatoria si hay hipoteca. Su coste ronda los 250 – 600 € dependiendo del tipo y tamaño de la vivienda.

En total, para una vivienda usada de 150.000 euros en Madrid (ITP 6%), los gastos del comprador rondan los 11.000 – 12.000 euros. En la Comunitat Valenciana (ITP 10%), pueden superar los 17.000 euros. Para vivienda nueva, el IVA hace que los gastos sean proporcionalmente similares pero con distribución diferente.

Dado que la hipoteca normalmente no cubre los gastos de compraventa, el comprador tiene varias alternativas para financiarlos si no dispone de ahorros suficientes:

1. Préstamo personal complementario

Es la opción más habitual. Consiste en solicitar un préstamo personal de entre 3.000 y 10.000 euros para cubrir los gastos de notaría, registro e impuestos. La TAE de estos préstamos oscila entre el 7% y el 15% en función del perfil del solicitante. El principal riesgo es que este préstamo aumenta tu nivel de endeudamiento total, lo que puede complicar la aprobación de la hipoteca si lo solicitas antes de obtenerla. Muchos asesores hipotecarios recomiendan solicitar el préstamo personal una vez confirmada la hipoteca o incluso tras la firma.

2. Ampliación de la hipoteca para incluir gastos

Algunas entidades ofrecen hipotecas que financian hasta el 90% o incluso el 100% del precio (especialmente para inmuebles de sus carteras de activos) y pueden incluir parte de los gastos en el capital hipotecado. Esta opción tiene un coste financiero menor (la TAE hipotecaria suele ser inferior a la del préstamo personal) pero implica mayor endeudamiento a largo plazo y más intereses totales por el efecto del plazo extendido.

3. Préstamo familiar o entre particulares

Pedir dinero a familiares o amigos para cubrir los gastos de compraventa es frecuente. Si se formaliza como préstamo entre particulares, debe declararse ante Hacienda mediante el modelo 600 (aunque esté exento de tributación, la declaración es obligatoria). Si se formaliza como donación, el donatario puede tener que pagar el Impuesto sobre Donaciones según la comunidad autónoma.

4. Aplazamiento de pago de algunos impuestos

En algunas comunidades autónomas, es posible solicitar aplazamiento del pago del ITP ante la administración tributaria autonómica. Los plazos e intereses varían, pero puede ser una opción en situaciones de dificultad puntual de liquidez.

El momento en que solicitas el préstamo personal para gastos de compraventa es determinante para la viabilidad de la operación. El proceso de compra de una vivienda con hipoteca tiene varias fases, y en cada una de ellas la situación de endeudamiento puede ser evaluada de forma diferente por el banco hipotecario.

Fase de estudio hipotecario: Durante este período, el banco analiza tu capacidad de pago y nivel de endeudamiento. Si ya tienes un préstamo personal contratado, computará como deuda en tu ratio de endeudamiento (habitualmente el banco no quiere que la suma de todos tus pagos mensuales supere el 35-40% de tus ingresos netos). Por eso, muchos asesores recomiendan no contratar el préstamo personal antes de tener la hipoteca aprobada.

Entre la aprobación y la firma: Una vez que el banco te ha aprobado la hipoteca y tienes fijada la fecha de firma, puedes contratar el préstamo personal para gastos. En este punto, el banco ya ha tomado su decisión y el préstamo personal no debería afectar a la aprobación hipotecaria (aunque sí podría generar una nueva revisión si el banco lo detecta).

Después de la firma: Algunos gastos, como la tasación y la notaría, deben pagarse antes de o durante la firma. El ITP o el AJD tienen un plazo de liquidación posterior (habitualmente 30 días hábiles desde la firma). Esto significa que puedes contratar el préstamo personal estratégicamente justo antes de la firma para cubrir notaría, y usarlo también para el impuesto en las semanas siguientes.

Usa nuestra calculadora para calcular la cuota mensual del préstamo personal para gastos y verificar que la suma de hipoteca más préstamo no supera tu límite de endeudamiento recomendado. Un préstamo de 8.000 euros a 3 años al 10% TAE supone una cuota de aproximadamente 258 euros mensuales, que debes añadir a la cuota hipotecaria en tu presupuesto mensual.

Los gastos de compraventa tienen un tratamiento fiscal específico en el IRPF que puede resultar beneficioso en el momento de una futura venta de la vivienda.

El ITP o el IVA+AJD pagados en la compra, junto con los gastos de notaría y registro, forman parte del valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto significa que cuando vendas el piso en el futuro, estos gastos reducirán la ganancia sujeta a tributación, lo que puede ahorrarte una cantidad significativa en la declaración de la Renta.

Por ejemplo, si compraste un piso por 150.000 euros y pagaste 12.000 euros en gastos de compraventa, tu valor de adquisición a efectos fiscales es de 162.000 euros. Si vendes años después por 200.000 euros, tu ganancia patrimonial tributable es de 38.000 euros (no de 50.000). Sobre esa diferencia de 12.000 euros, podrías ahorrar entre 2.400 y 4.800 euros en función del tipo marginal de la escala del ahorro aplicable.

Conserva siempre todas las facturas, escrituras y justificantes de pago de los gastos de compraventa, incluso décadas después. El Registro de la Propiedad conserva las escrituras, pero los justificantes de pago del ITP y los recibos de notaría y gestoría son tu responsabilidad. Consulta el glosario de CréditoLab para entender mejor los conceptos fiscales relacionados con la compraventa de inmuebles.