Nueva circular del banco de España sobre transparencia hipotecaria 2026

El Banco de España ha publicado en 2026 una nueva circular que actualiza y refuerza los estándares de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios, completando el desarrollo reglamentario de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019. La norma responde a las deficiencias detectadas por el supervisor en las inspecciones realizadas a lo largo de 2024 y 2025, que pusieron de manifiesto que un porcentaje relevante de entidades no facilitaba la información precontractual en los plazos y formatos exigidos, o presentaba la TAE de forma poco destacada en los materiales de publicidad.

Principales cambios en la FEIN y la información precontractual

La circular introduce mejoras técnicas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), el documento que toda entidad debe entregar al solicitante al menos 10 días naturales antes de la firma ante notario. Entre los cambios más relevantes destacan: la obligación de incluir simulaciones de cuota para escenarios de subida del Euribor de hasta 3 puntos porcentuales sobre el nivel actual, la presentación del coste total del crédito en cifras absolutas además de en TAE, y la inclusión de un cuadro comparativo entre la oferta de tipo fijo y variable cuando la entidad comercialice ambas modalidades. Estas exigencias buscan que el consumidor pueda tomar una decisión verdaderamente informada antes de comprometerse con una de las mayores obligaciones financieras de su vida.

Papel reforzado del notario y verificación de la comprensión

Uno de los aspectos más innovadores de la circular es el refuerzo del papel del notario como garante de la comprensión del consumidor. La norma establece un protocolo obligatorio de preguntas que el notario debe formular al solicitante en el acto previo a la firma —el llamado acto notarial de transparencia material— para verificar que comprende el funcionamiento del tipo de interés variable, las consecuencias de un impago y el mecanismo de ejecución hipotecaria. Si el notario detecta que el cliente no comprende aspectos esenciales del contrato, deberá dejar constancia en el acta y puede retrasar la firma hasta que la entidad proporcione la aclaración necesaria. Esta medida responde a las recomendaciones de la OCU y diversas asociaciones de consumidores que llevaban años reclamando una mayor protección efectiva en el momento de la firma.

Implicaciones para hipotecados actuales y futuros compradores

Los consumidores que tengan hipotecas en curso no se ven directamente afectados por la circular, aunque sí podrán beneficiarse de sus disposiciones en caso de novación o subrogación. Para los nuevos compradores, las mejoras en la FEIN y el protocolo notarial representan un avance significativo en la protección ante prácticas de venta que en el pasado llevaron a miles de litigios por cláusulas suelo, gastos de formalización y seguros vinculados no informativos. El Banco de España ha anunciado que iniciará inspecciones específicas para verificar el cumplimiento de la circular a partir del tercer trimestre de 2026. Para comparar las hipotecas más transparentes del mercado con la TAE más competitiva, visita nuestra comparativa de hipotecas actualizada.

Arranque de las inspecciones en el tercer trimestre

Con la llegada del tercer trimestre de 2026, el Banco de España ha confirmado el inicio efectivo de las inspecciones anunciadas sobre el cumplimiento de la nueva circular, priorizando a las entidades que concentran mayor volumen de originación hipotecaria y a aquellas que ya habían recibido requerimientos previos sobre la FEIN. Las primeras entidades revisadas deberán aportar evidencia documental del protocolo notarial de transparencia material aplicado en cada operación cerrada desde la entrada en vigor de la norma, lo que en la práctica obliga a los bancos a mantener un archivo trazable de cada acto notarial de comprobación.