Cómo financiar los gastos notariales y de escritura de propiedad en Chile

Al comprar una vivienda con crédito hipotecario en Chile, los gastos que debes cubrir de tu bolsillo incluyen varios ítem distintos:

1. Honorarios de la notaría

El notario cobra por la confección y autorización de la escritura pública de compraventa. En Chile, los honorarios notariales están regulados por el Decreto Supremo N°484 de 1991 y sus actualizaciones. Para una propiedad de $80.000.000, los honorarios pueden oscilar entre $150.000 y $400.000 dependiendo de la notaría y la complejidad del documento.

2. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)

El CBR cobra aranceles proporcionales al valor de la propiedad. Estos aranceles están fijados por la Ley N°16.271 y equivalen aproximadamente al 0,2% del valor de la propiedad más un monto fijo. Para una propiedad de $80.000.000, la inscripción puede costar entre $180.000 y $350.000.

3. Estudio de títulos y tasación

Si el banco exige un estudio de títulos (verificación de que la propiedad no tiene gravámenes ni problemas legales), este costo suele ser entre $100.000 y $250.000. La tasación comercial obligatoria para el crédito hipotecario ronda los $100.000 a $200.000.

4. IVA en servicios

Aunque la compraventa de vivienda usada está exenta de IVA, algunos servicios asociados (como la tasación de una empresa privada) sí aplican el 19% de IVA.

En total, para una propiedad de valor medio en Chile ($80 a $120 millones), el conjunto de estos gastos puede fácilmente superar $1.000.000 a $1.500.000.

Dado que la firma de la escritura tiene fecha fija y no puede postergarse indefinidamente, el financiamiento debe ser rápido y accesible. Estas son las alternativas más comunes:

Crédito de consumo online

Entidades como BancoEstado.cl, Banco Falabella, CMR Falabella o Ripley Bank ofrecen créditos de consumo que pueden aprobarse en menos de 24 horas para clientes existentes. Para montos entre $500.000 y $2.000.000, los plazos de 12 a 36 meses son los más solicitados.

Línea de crédito activada

Si ya tienes una línea de crédito en tu banco con cupo disponible, esta es la opción más inmediata: puedes usar el monto necesario y pagarlo en cuotas. La tasa de las líneas de crédito suele ser más alta que la de un crédito en cuotas, por lo que conviene solo para plazos cortos.

Préstamo entre particulares o adelanto familiar

En muchos casos, un familiar puede prestar el dinero temporalmente mientras el comprador gestiona el crédito formal. Esta opción evita el costo financiero pero requiere confianza y un acuerdo claro.

Negociación con la inmobiliaria o vendedor

En compras de primera mano (inmobiliaria), es posible negociar que parte de los gastos operacionales sean absorbidos por el vendedor o diferidos al momento del desembolso hipotecario. Vale la pena intentarlo antes de recurrir a un crédito adicional.

El error más común es esperar hasta días antes de la firma para gestionar el financiamiento. El proceso de compraventa tiene etapas predecibles que permiten planificar con anticipación:

1. Firma de la promesa de compraventa: generalmente 30 a 90 días antes de la escritura definitiva. Este es el momento ideal para solicitar el crédito de consumo.
2. Aprobación del crédito hipotecario: cuando el banco aprueba el crédito, también informa los gastos estimados. Úsalos de referencia para calcular cuánto financiamiento adicional necesitas.
3. Firma de la escritura: los gastos notariales y del CBR deben estar pagados antes o al momento de la firma. El banco los puede incluir en la liquidación final del crédito hipotecario en algunos casos.

Si solicitas el crédito de consumo con al menos 3 semanas de anticipación, tendrás tiempo suficiente para que sea aprobado, desembolsado y disponible para el día de la firma.

Algunos bancos permiten incluir los gastos operacionales dentro del monto del crédito hipotecario. Esto tiene ventajas y desventajas:

Si tu banco permite incluir los gastos en el hipotecario, esa opción es financieramente más barata a largo plazo. Sin embargo, muchos bancos tienen un tope de financiamiento (generalmente el 80% del valor de tasación) que ya incluye el capital para compra. En esos casos, el crédito de consumo separado es la alternativa necesaria.

Aunque los aranceles del CBR son fijos por ley, hay formas de optimizar algunos gastos:

• Compara notarías: los honorarios notariales tienen cierta variabilidad. Llama a 2 o 3 notarías del sector y compara precios antes de que el banco designe una específica.
• Pregunta al banco qué incluye: algunos créditos hipotecarios incluyen la tasación sin costo adicional. Asegúrate de saberlo antes de contratar una privada.
• Revisa si aplica el subsidio DS49 o DS19: si compras tu primera vivienda con subsidio habitacional, parte de los gastos operacionales pueden estar cubiertos por el SERVIU.
• Solicita el desglose completo al corredor o inmobiliaria: antes de firmar la promesa, exige una estimación detallada de todos los costos para no tener sorpresas.

Con planificación anticipada y el financiamiento adecuado, los gastos notariales no tienen por qué ser un obstáculo en el camino hacia tu nueva propiedad.