Garantía hipotecaria

La garantía hipotecaria es un derecho real de garantía que grava un bien inmueble (vivienda, local, terreno) en favor del prestamista. Su inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria para que surta efectos frente a terceros. En España, su régimen jurídico está regulado por la Ley Hipotecaria y, para préstamos al consumo, por la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario.

La garantía hipotecaria cumple una doble función:

• Para el prestamista: reduce el riesgo de crédito, pues en caso de impago puede reclamar el bien a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
• Para el deudor: permite acceder a importes más elevados y tipos de interés más bajos (los créditos hipotecarios tienen TAE de 3-6%, muy por debajo del 30-300% habitual en préstamos personales sin garantía).

Diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario: la hipoteca es la garantía (el derecho sobre el inmueble); el préstamo hipotecario es el contrato de financiación. Ambos van de la mano, pero técnicamente son figuras jurídicas distintas.

Ejecución hipotecaria: si el deudor deja de pagar las cuotas (habitualmente tras 3 mensualidades consecutivas en mora), el prestamista puede iniciar el procedimiento de ejecución. El Banco de España exige medidas de protección para deudores hipotecarios vulnerables (Real Decreto-ley 6/2012 y Código de Buenas Prácticas Bancarias).

Cancelación de la hipoteca: una vez amortizado íntegramente el préstamo, el deudor debe solicitar la cancelación registral de la hipoteca ante el Registro de la Propiedad. El banco está obligado a otorgar la escritura de cancelación sin coste de honorarios notariales para el cliente (Ley 5/2019).

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