ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que recae sobre las transmisiones onerosas de bienes inmuebles de segunda mano, la constitución de derechos reales y el arrendamiento de inmuebles entre particulares. A diferencia del IVA, que grava las viviendas nuevas entregadas por promotores, el ITP se aplica a las compraventas de viviendas usadas y está cedido a las comunidades autónomas, que gozan de amplia capacidad normativa para fijar el tipo impositivo aplicable.

Tipos impositivos por comunidad autónoma

Los tipos del ITP Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) varían significativamente entre territorios:

• Madrid: 6% (uno de los más bajos).
• Andalucía: 7% con carácter general (reducido al 3,5% para jóvenes menores de 35 años o viviendas de precio inferior a 150.000€).
• Cataluña: 10% con carácter general.
• Comunitat Valenciana: 10%.
• Galicia: 10% general, 8% para vivienda habitual.
• Euskadi: tipos propios fijados por las Juntas Generales de cada territorio histórico.

Esta disparidad hace que la elección de comunidad autónoma sea relevante en operaciones inmobiliarias, y su impacto sobre el coste de la financiación debe calcularse desde el inicio.

Impacto en la financiación hipotecaria

El ITP no se incluye en la TAE de la hipoteca ni en el importe del préstamo; es un coste adicional que el comprador debe abonar de su propio bolsillo antes o durante la firma ante notario. Esto implica que, para una vivienda de 200.000 €, el comprador deberá disponer de entre 12.000 € (Madrid al 6%) y 20.000 € (Cataluña al 10%) adicionales sólo por este concepto, sin contar gastos notariales, registrales y de gestoría.

Los bancos generalmente financian hasta el 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que el comprador debe hacer frente al 20% restante más todos los gastos e impuestos derivados, entre los que el ITP es el más cuantioso. Una correcta planificación financiera exige incluir este coste en el ahorro previo necesario.

Base imponible y comprobación de valores

La base imponible del ITP es el valor de mercado del inmueble, que desde la reforma introducida por la Ley 11/2021 se equipara al valor de referencia catastral publicado por la Dirección General del Catastro, siempre que dicho valor sea inferior al precio escriturado. Las administraciones autonómicas tienen potestad para comprobar el valor declarado y girar liquidaciones complementarias si consideran que el inmueble ha sido transmitido por debajo de su valor de mercado.

Exenciones y tipos reducidos

Numerosas comunidades autónomas han establecido beneficios fiscales para determinados colectivos o supuestos:

• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad igual o superior al 33%.
• Jóvenes adquirentes de su primera vivienda habitual.
• Viviendas de protección oficial (VPO).
• Zonas rurales en riesgo de despoblación.

Consultar con un asesor fiscal antes de la firma es fundamental para aprovechar las reducciones aplicables y evitar liquidaciones adicionales por parte de la agencia tributaria autonómica. Ver también novación de préstamo (CréditoLab) para entender cómo se tributa la modificación de condiciones hipotecarias.