Subrogación de préstamo

La subrogación de préstamo es el mecanismo jurídico por el que se produce un cambio en alguna de las partes de un contrato de crédito sin que este se extinga. En la práctica financiera española se distinguen dos tipos:

• Subrogación de acreedor (de entidad): el deudor traslada su préstamo hipotecario de un banco a otro para mejorar las condiciones (tipo de interés, plazo, comisiones). Regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
• Subrogación de deudor: en la compraventa de inmuebles, el comprador se subroga (toma el lugar) en el préstamo hipotecario del vendedor, asumiendo las condiciones vigentes. Requiere aprobación expresa del banco acreedor.

Proceso de subrogación hipotecaria (cambio de banco) en España:

1. El deudor solicita a una nueva entidad una oferta de subrogación.
2. La entidad nueva ofrece una propuesta escrita vinculante (válida mínimo 15 días).
3. El banco original puede enervar (igualar o mejorar la oferta) en el plazo legal.
4. Si no la enerva, se formaliza la subrogación ante notario.

Costes de la subrogación: la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario limita la comisión de subrogación al 0,15% del capital pendiente (durante los 5 primeros años) o al 0,25% (hasta el año 3 en algunos contratos). A partir de ciertos plazos, la ley elimina la comisión.

¿Cuándo compensa subrogar? Si la diferencia de tipo de interés (diferencial en caso variable, o tipo fijo ofrecido) supone un ahorro mensual que amortiza los gastos de subrogación en menos de 3-4 años, la operación es económicamente favorable.

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