Cómo financiar los gastos de notaría, registro y AJD al comprar una vivienda en España en 2026

Los gastos de una compraventa de vivienda en España se dividen en dos grandes grupos: los que corresponden a la adquisición de la vivienda en sí (impuestos y escritura de compraventa) y los que corresponden a la constitución de la hipoteca (tasación, escritura de hipoteca, registro). Tras la Ley Hipotecaria de 2019, el banco asume la mayoría de los gastos de la hipoteca, pero el comprador sigue asumiendo los de la compraventa.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para vivienda de segunda mano: Es el gasto más importante para viviendas usadas. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, desde el 4 % en Madrid hasta el 10 % en Cataluña, Comunitat Valenciana o Cantabria. Para una vivienda de 200.000 € en Madrid, el ITP supone 8.000 €; en Cataluña, 20.000 €. Este impuesto se paga en la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble y no en la del comprador.

IVA + AJD para vivienda nueva: Las viviendas de nueva construcción tributan por IVA al 10 % (4 % para VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura de compraventa, que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad. Para una vivienda nueva de 200.000 €, el IVA supone 20.000 € y el AJD entre 1.000 y 3.000 €.

Notaría (escritura de compraventa: 600-1.500 €): Los aranceles notariales están regulados por el Estado y dependen del precio de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 €, la escritura de compraventa tiene un coste aproximado de 800-1.100 €. Si hay hipoteca, la escritura de la hipoteca corre a cargo del banco desde 2019.

Registro de la Propiedad (300-700 €): La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad tiene un coste regulado que para una vivienda de 200.000 € se sitúa entre 350 y 600 €.

Gestoría (200-500 €): Aunque no es obligatorio contratar una gestoría, el banco suele exigirla para tramitar la hipoteca. El coste de gestión suele incluir la liquidación de impuestos, la presentación en el Registro y la coordinación con la notaría.

Tasación hipotecaria (250-600 €): Si hay hipoteca, el banco pedirá una tasación oficial de la vivienda. El coste varía según la sociedad de tasación y la superficie del inmueble. Desde 2019, este gasto corresponde al comprador.

En total, los gastos de compraventa para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en una comunidad con ITP al 7 % pueden sumar aproximadamente 15.000-17.000 euros. Solo los gastos no impositivos (notaría + registro + gestoría + tasación) representan entre 1.500 y 3.500 €.

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introdujo cambios importantes en el reparto de gastos entre el banco y el cliente. Es fundamental conocerlos para evitar sorpresas en la firma y para saber exactamente qué importe debes tener disponible como comprador.

Gastos que paga el BANCO desde 2019:

• AJD de la escritura de hipoteca (el más costoso bajo la ley anterior)
• Aranceles de notaría de la escritura de hipoteca
• Aranceles del Registro de la Propiedad de la inscripción de la hipoteca
• Gestoría contratada por el banco para tramitar la hipoteca

Gastos que paga el COMPRADOR:

• ITP o IVA+AJD de la compraventa (según sea vivienda usada o nueva)
• Notaría de la escritura de compraventa
• Registro de la Propiedad de la compraventa
• Tasación de la vivienda (aunque el banco la solicite)
• Copia de la escritura de hipoteca si la solicita (opcional)

Este reparto, consolidado en 2026, significa que el comprador ya no debe asumir el AJD de la hipoteca —que antes podía suponer el 1-1,5 % del capital hipotecado—, lo que ha reducido los gastos de escritura de la hipoteca para el cliente. Sin embargo, el ITP sigue siendo el gasto principal y varía enormemente según la comunidad autónoma.

Un error frecuente es solicitar una hipoteca con el 80 % del valor de tasación pensando que el 20 % restante de ahorro propio cubre también los gastos. En realidad, si los gastos suman un 7-10 % adicional del precio (ITP + notaría + registro), el comprador necesita tener ahorrado entre el 27 % y el 30 % del precio de compra en total para cubrir la entrada y los gastos. Planificarlo con tiempo es esencial.

Cuando el comprador tiene el ahorro suficiente para la entrada de la hipoteca pero no para los gastos adicionales, o cuando los gastos superan lo previsto, la financiación externa puede ser la solución. Estas son las opciones más utilizadas en 2026.

Préstamo personal bancario: Para cubrir gastos de compraventa de entre 2.000 y 15.000 €, un préstamo personal es la opción más económica. Los bancos ofrecen préstamos para gastos de compra de vivienda con TAE de entre 6 % y 14 % a plazos de 24 a 60 meses. La tramitación puede hacerse simultáneamente a la solicitud de hipoteca, aunque algunas entidades no permiten conceder hipoteca y préstamo personal al mismo tiempo si el endeudamiento supera el 35-40 % de los ingresos.

Crédito rápido online: Para importes de hasta 5.000 € con necesidad de rapidez —cuando la firma está a días y hace falta el dinero de forma inmediata—, los créditos online (Creditea, Cofidis, Moneyman) pueden transferir el dinero en horas. La TAE es más alta (18-35 %), pero para plazos cortos (12-24 meses) el coste total es asumible. Utiliza nuestra calculadora de préstamos para calcular el coste exacto.

Ampliación de capital hipotecario: Algunos bancos permiten incluir hasta un 10 % adicional en el capital hipotecario para cubrir gastos de compraventa. Esta opción tiene la ventaja de integrar todo el endeudamiento en un único producto con el tipo hipotecario (generalmente más bajo que un préstamo personal), aunque implica pagar intereses por este importe durante toda la vida de la hipoteca. El coste total puede ser mayor que el de un préstamo personal a corto plazo.

Anticipo familiar o préstamo entre particulares: En muchas familias, los padres u otros familiares pueden prestar el dinero para los gastos de manera informal o formalizada. Si el importe supera los 3.000 €, es recomendable formalizarlo por escrito y notificar a Hacienda para evitar que se interprete como donación (sujeta a impuesto).

Antes de buscar financiación, es fundamental calcular con precisión el dinero total que necesitas para cerrar la operación. Muchos compradores llegan a la firma con incertidumbre sobre los gastos exactos, lo que genera estrés innecesario. Sigue este proceso de cálculo paso a paso.

Paso 1: Precio de compra y forma de pago. Define el precio de compra (por ejemplo, 220.000 €) y el porcentaje que financia el banco (por ejemplo, el 80 % del valor de tasación). Si la tasación coincide con el precio, el banco presta 176.000 € y necesitas aportar 44.000 € de entrada propia.

Paso 2: ITP o IVA+AJD. Consulta el tipo de ITP en la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. En Castilla-La Mancha (9 %), para una vivienda de 220.000 € el ITP sería de 19.800 €. En Madrid (6 % reducido), serían 13.200 €. Para vivienda nueva, suma IVA (10 %) + AJD (comunidad autónoma).

Paso 3: Gastos de escritura y registro. Suma las estimaciones de notaría (900-1.200 €), registro de la compraventa (400-600 €), gestoría (300-500 €) y tasación (300-500 €). En total, entre 1.900 y 2.800 € aproximadamente para este ejemplo.

Paso 4: Total a aportar. Suma la entrada (44.000 €) + ITP (varía según CCAA) + gastos de escritura (~2.300 €). En Madrid con ITP del 6 %: 44.000 + 13.200 + 2.300 = 59.500 €. En una comunidad con ITP del 9 %: 44.000 + 19.800 + 2.300 = 66.100 €. Esta es la cantidad que debes tener disponible antes de firmar.

Paso 5: Colchón de emergencia post-compra. Una vez pagados todos los gastos, es recomendable mantener un colchón de 3-6 meses de cuota hipotecaria para imprevistos. Incluye esta partida en tu planificación antes de comprometer todos tus ahorros en la compraventa.

Si la diferencia entre lo que tienes ahorrado y lo que necesitas es de entre 2.000 y 10.000 €, un préstamo personal a corto plazo es la solución más sencilla. Si la diferencia es mayor, revisa el precio de compra o el porcentaje de entrada antes de comprometerte con una operación que pueda tensionar tus finanzas.

La experiencia acumulada en miles de compraventas en España revela una serie de errores que los compradores cometen repetidamente en relación con los gastos de escritura. Conocerlos puede ahorrarte dinero y disgustos en el momento más importante de la operación.

No pedir la liquidación previa de gastos al gestor: Antes de la firma, solicita al gestor o al banco una liquidación estimada de todos los gastos que deberás pagar. Esto incluye el ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación. Tener esta cifra actualizada te permite planificar con precisión y solicitar financiación si es necesario con tiempo suficiente.

Confundir el AJD de compraventa con el de hipoteca: Desde 2019, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco. Pero el AJD de la escritura de compraventa (en vivienda nueva) sigue pagándolo el comprador. Asegúrate de que la estimación de gastos que te facilita el banco o el agente inmobiliario refleja correctamente esta distinción.

Retrasar la solicitud del crédito para gastos: Si vas a necesitar financiación para los gastos, solicítala al menos 2-3 semanas antes de la firma para tener el dinero disponible con margen. Buscar financiación a 48 horas de la firma genera estrés y puede obligarte a aceptar peores condiciones.

No comparar las minutas de la notaría: En España puedes elegir notario con libertad. Las minutas están reguladas pero pueden variar levemente. Solicitar presupuesto a dos o tres notarías de tu área puede ahorrarte 100-200 €.

Olvidar el registro de la compraventa: El Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa es un gasto que el comprador asume, pero que a veces no se incluye en las estimaciones iniciales. No olvides incluirlo en tu presupuesto.