Pie en el Crédito Hipotecario Chileno

¿Qué es el "pie" en un crédito hipotecario?

El "pie" es el pago inicial que el comprador debe aportar con recursos propios al adquirir una propiedad mediante crédito hipotecario. Representa la diferencia entre el precio de compra de la vivienda y el monto que el banco financia. En Chile, la normativa del Banco Central establece que los bancos no pueden financiar más del 80 % del valor de la propiedad (para vivienda habitual), lo que implica que el comprador debe tener al menos un 20 % de pie.

¿Por qué existe el requisito del 20 % mínimo?

El Banco Central de Chile fijó en 2015 el límite de financiamiento hipotecario en un 80 % del valor tasado de la propiedad para vivienda habitacional y en un 70 % para propiedades de inversión. Este límite busca proteger la estabilidad financiera: un mayor pie significa menor riesgo de que el valor del crédito supere al valor del inmueble ante una caída de precios, protegiendo tanto al banco como al deudor.

Opciones para juntar el pie

• Ahorro propio: La opción más común. Depósitos a plazo, cuentas de ahorro, fondos mutuos o acciones pueden acumularse para este fin. Algunas personas también usan indemnizaciones laborales.
• Cuenta de Ahorro para la Vivienda (ex Cuenta 2 AFP): Los afiliados al sistema de AFP pueden usar los fondos de su Cuenta de Ahorro Voluntario Colectivo (AVC) o, bajo ciertas condiciones, el retiro de excedentes de libre disposición.
• Subsidio habitacional MINVU: El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) ofrece subsidios para la compra de vivienda que pueden aplicarse como parte del pie. Los más relevantes son el DS19 (sectores medios), el DS49 (sectores vulnerables) y el DS27 (clase media). El monto del subsidio varía según el tramo de ingresos y el valor de la propiedad.
• Mutuarias y créditos complementarios: Algunas instituciones ofrecen créditos de menor monto para cubrir parte del pie, aunque esto aumenta el endeudamiento total y puede afectar la aprobación del crédito hipotecario principal.

Subsidios habitacionales relevantes en Chile

El sistema de subsidios MINVU es un componente clave del acceso a la vivienda en Chile. El DS19 permite subsidios de hasta 200 UF para clase media con viviendas de hasta 2.000 UF, con postulación a través del portal de MINVU. El DS49 está orientado a sectores vulnerables y puede cubrir una mayor proporción del precio. Estos subsidios son esencialmente donaciones del Estado: no hay que devolverlos si se cumplen los requisitos de uso de la vivienda.

¿El pie puede ser menor al 20 % en algún caso?

Sí, excepcionalmente. Cuando la institución financiera cuenta con algún mecanismo de garantía adicional (como garantías estatales FOGAPE o bonos de mayor subordinación), puede financiar hasta un 90 % en casos específicos. También para créditos otorgados por mutuarias de vivienda social el LTV puede ser diferente. Sin embargo, para la gran mayoría de los compradores, el 20 % de pie es el estándar del mercado.

Impacto del pie en el costo total del crédito

Un mayor pie reduce el monto financiado, lo que disminuye la cuota mensual, el total de intereses pagados y el costo financiero global. Por ejemplo, en una vivienda de 5.000 UF, dar un 30 % de pie (1.500 UF) en lugar del mínimo de 20 % (1.000 UF) puede ahorrar decenas de millones de pesos en intereses a lo largo de 20-30 años.