Cómo Financiar los Gastos Notariales al Comprar Vivienda en Colombia 2026

El monto exacto de los gastos notariales depende del valor comercial del inmueble escriturado. Las tarifas de notaría las fija la Superintendencia de Notariado y Registro y se actualizan periódicamente. Para 2026 los componentes principales son:

• Derechos de escrituración (notaría): se calculan como un porcentaje del valor del inmueble, generalmente entre el 0,27% y el 0,54% según la tarifa notarial vigente, pagado a medias entre comprador y vendedor por costumbre.
• Impuesto de registro: varía por departamento, entre el 0,5% y el 1% del valor del acto. En Bogotá y otras ciudades principales se ubica cerca del 0,67%.
• Derechos de inscripción: cuota fija que cobra la Oficina de Instrumentos Públicos al momento de registrar la escritura.
• Estudio de títulos: si el banco hipotecario o el comprador contrata un abogado para verificar la tradición del inmueble, el costo puede ir de 800.000 a 2.500.000 COP según la complejidad.
• Seguros: el banco hipotecario normalmente exige seguro de vida del deudor y seguro de incendio y terremoto. Estos no son gastos notariales, pero se pagan al mismo tiempo y suman al desembolso inicial.

Como referencia, para una vivienda de 200.000.000 COP en Bogotá, los gastos notariales y de registro pueden oscilar entre 4.500.000 y 8.000.000 COP. Para calcular el impacto en tu presupuesto, usa nuestra calculadora de cuotas para simular un crédito de libre inversión que cubra esta suma.

En Colombia no existe una ley que establezca de forma rígida quién paga cada gasto notarial en una compraventa de inmueble. La distribución depende de la costumbre regional y de lo que las partes acuerden en la promesa de compraventa.

• Costumbre general: los derechos de notaría se dividen por mitad entre comprador y vendedor. El impuesto de registro y los derechos de inscripción los paga el comprador, ya que es quien recibe el beneficio del registro a su nombre.
• Bogotá y ciudades grandes: la práctica más común es que el comprador asume todos los gastos, excepto el retención en la fuente por ganancia ocasional que paga el vendedor si aplica.
• Negociación posible: en un mercado con oferta alta o cuando el vendedor tiene prisa, es posible negociar que el vendedor asuma una parte mayor de los gastos. En la promesa de compraventa deben quedar claramente especificados los montos y quién los paga.
• Impuesto predial y valorización al día: el vendedor debe presentar el impuesto predial pagado al día en la fecha de la escritura. Si hay valorización pendiente, también debe aclararse quién la asume.

El error más frecuente del comprador primerizo es no preguntar en la promesa de compraventa quién paga qué. Llegar a la notaría sin ese dinero disponible puede retrasar o frustrar la transacción. Si necesitas financiar los gastos a tu cargo, planifícalo con al menos dos meses de anticipación para tramitar el crédito y recibir el desembolso a tiempo.

Cuando los ahorros disponibles están comprometidos con la cuota inicial y los gastos notariales representan un faltante, el crédito de libre inversión es la herramienta más flexible para cubrirlo.

• Crédito de libre inversión bancario: los bancos ofrecen créditos de libre inversión desde 2.000.000 hasta 100.000.000 COP, sin destinar el dinero a un propósito específico. Las tasas EA dependen del perfil crediticio del solicitante en DataCrédito. Para un asalariado con buen historial, las tasas se ubican entre el 18% y el 28% EA, por debajo del tope de la tasa de usura vigente.
• Libranza para empleados: si eres asalariado con contrato fijo, un crédito libranza a través de tu empresa o una cooperativa puede ofrecer tasas más bajas que el crédito de consumo ordinario.
• Préstamos de cooperativas: si perteneces a una cooperativa financiera, los créditos de consumo suelen tener tasas más bajas que la banca comercial y plazos flexibles desde 12 hasta 60 meses.
• Plazos recomendados: para montos de 5.000.000 a 15.000.000 COP, un plazo de 12 a 24 meses mantiene la cuota manejable sin alargar innecesariamente el período de endeudamiento. Verifica siempre que la cuota mensual total (hipoteca más crédito de libre inversión) no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.

Una advertencia importante: evita pedir a prestamistas informales los dineros para gastos notariales. Las tasas ilegales pueden duplicar o triplicar el costo. Confía solo en entidades vigiladas por la Superfinanciera. Consulta las opciones disponibles y simula tu cuota en nuestra sección de créditos en Colombia antes de decidir.