Portabilidad hipotecaria

La portabilidad hipotecaria es el derecho consagrado en la Ley 21.236, vigente en Chile desde noviembre de 2020, que permite a cualquier deudor hipotecario trasladar su crédito desde la institución financiera actual hacia otro banco o entidad crediticia que le ofrezca mejores condiciones, sin necesidad de cancelar y reescribir una nueva hipoteca desde cero, lo que históricamente representaba costos notariales, registrales y tributarios prohibitivos. Esta ley fue un hito para el mercado hipotecario chileno, ya que rompió con la inercia que ataba a los deudores a su banco original durante décadas.

Proceso paso a paso de la portabilidad hipotecaria

El proceso comienza cuando el deudor solicita a su banco actual un certificado de liquidación del crédito, que el banco debe emitir de forma gratuita dentro de 10 días hábiles. Este certificado detalla el saldo vigente, las tasas y cualquier condición relevante para la subrogación del crédito. Con este documento, el deudor puede solicitar ofertas a otras instituciones. Si obtiene una oferta más favorable, el nuevo acreedor paga directamente al banco original el saldo adeudado mediante una subrogación convencional del crédito hipotecario, lo que significa que la hipoteca existente simplemente se transfiere al nuevo acreedor, sin necesidad de alzar y constituir una nueva hipoteca. Los costos notariales y de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces son significativamente menores que en un proceso tradicional de refinanciamiento.

Ventajas financieras de la portabilidad

El principal beneficio es el ahorro en la tasa de interés. Si un deudor contrató su crédito hipotecario en un período de tasas altas y el mercado ha bajado, puede renegociar la tasa sin los costos que antes hacían inviable el cambio. También es posible modificar el plazo, cambiar de UF a pesos nominales (o viceversa) y ajustar el monto del seguro de desgravamen. La CMF estima que la portabilidad puede generar ahorros de varios millones de pesos en el costo total del crédito para deudores de largo plazo.

Costos que sí debes considerar

Aunque la ley reduce drásticamente los costos, la portabilidad hipotecaria no es completamente gratuita. El deudor debe pagar los gastos operacionales de la escritura de subrogación, que incluyen honorarios notariales reducidos y derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Además, debe evaluar si el banco actual cobra comisión por prepago (establecida en el contrato original) y si el nuevo crédito contempla seguros adicionales o comisiones de apertura. Un análisis del CAE del nuevo crédito versus el CAE actual permite determinar si el ahorro neto justifica el proceso.

Portabilidad y DICOM

Para acceder a la portabilidad hipotecaria, el deudor debe tener un historial de pago sin deudas en mora significativas. Si el cliente tiene registros negativos en DICOM u otras bases de datos de morosidad, el nuevo banco puede rechazar la solicitud de subrogación, ya que realiza una evaluación crediticia completa antes de aceptar el traspaso. Por ello, mantener una conducta de pago impecable con el crédito hipotecario vigente es la mejor garantía de acceso futuro a la portabilidad.