Crédito hipotecario en Colombia 2026: requisitos, tasas y cómo solicitarlo

En Colombia los créditos hipotecarios se otorgan en dos modalidades principales:

• Tasa fija en pesos: la cuota mensual no cambia durante todo el plazo. Ofrece previsibilidad: sabes exactamente cuánto pagas cada mes durante 10, 15 o 20 años. La tasa suele oscilar entre el 12 % y el 16 % E.A. en 2026.
• UVR (Unidad de Valor Real): la cuota se expresa en UVR y se actualiza con la inflación mensual certificada por el Banco de la República. La tasa de interés sobre la UVR es más baja (7 %–11 % E.A.), pero si la inflación sube, la cuota en pesos sube también.

En periodos de inflación alta, la modalidad en pesos puede resultar más económica a largo plazo. En periodos de inflación baja, la UVR puede ser más barata. Consulta la proyección del Banco de la República antes de decidir. Nuestra guía de préstamos para vivienda compara ambas en detalle con simulaciones.

Los requisitos varían entre entidades, pero la base común en bancos como Bancolombia, Davivienda, BBVA o Scotiabank es:

1. Cédula de ciudadanía vigente.
2. Historial crediticio limpio en Datacrédito: sin reportes negativos vigentes y con obligaciones activas bien manejadas.
3. Ingresos demostrables de al menos 3–4 veces la cuota mensual estimada. Para empleados: carta laboral y desprendibles de nómina; para independientes: declaración de renta y extractos bancarios de 6 meses.
4. Cuota inicial: mínimo el 30 % del valor del inmueble para vivienda No VIS; el 20 % para VIS (Vivienda de Interés Social).
5. Estudio de títulos y avalúo del inmueble realizado por perito autorizado por la entidad.

Si tienes codeudor con buena calificación crediticia, aumentas la probabilidad de aprobación y puedes acceder a montos más altos o tasas menores.

El Gobierno colombiano ofrece varios programas que pueden reducir el valor del crédito hipotecario:

• Subsidio Familiar de Vivienda (Mi Casa Ya): para hogares con ingresos hasta 4 SMMLV que compran VIS. El subsidio puede llegar a $30 millones COP y se aplica directamente al precio del inmueble.
• Cobertura a la tasa: el Estado subsidia entre 4 y 5 puntos de la tasa de interés durante los primeros 7 años del crédito, reduciendo significativamente la cuota inicial.
• Cajas de Compensación Familiar: Compensar, Colsubsidio y Cafam ofrecen subsidios propios y crédito hipotecario a tasas preferenciales para afiliados.

Para aplicar a Mi Casa Ya, el hogar no debe tener vivienda propia y los ingresos deben estar certificados. Consulta minvivienda.gov.co para verificar disponibilidad de cupos.

El crédito hipotecario tiene costos más allá de la cuota mensual:

• Estudio de crédito y avalúo: entre $300.000 y $800.000 COP, dependiendo del banco y del valor del inmueble.
• Gastos notariales y de registro: entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble. Si el precio es $200.000.000, espera pagar entre $1.000.000 y $3.000.000 en escrituración.
• Seguro de vida deudor: obligatorio mientras dure el crédito. El banco lo cobra en la cuota mensual (aproximadamente 0,03 %–0,05 % del saldo deudor mensual).
• Seguro contra incendio y terremoto: también obligatorio para el inmueble hipotecado.
• Impuesto de timbre: aplica en algunos casos dependiendo del valor del contrato.

Suma todos estos rubros al presupuesto de compra — fácilmente representan entre el 3 % y el 5 % adicional del valor del inmueble.

Estrategias concretas para mejorar tu solicitud hipotecaria:

• Lleva un historial crediticio activo y limpio al menos 12 meses antes: consulta tu reporte en midatacredito.com y elimina reportes erróneos con derecho de petición gratuito.
• Reduce otras deudas previas: los bancos calculan la capacidad de endeudamiento sobre el ingreso. Si ya tienes cuotas de carro, tarjeta o estudios, redúcelas antes de pedir hipoteca.
• Simula en varias entidades: la diferencia de 1 punto porcentual en la E.A. sobre un crédito de $200.000.000 a 20 años puede significar más de $20.000.000 COP en intereses totales.
• Considera una pre-aprobación antes de buscar inmueble: te da certeza de cuánto puedes pedir y agiliza el proceso con el vendedor.

También puedes leer nuestra guía sobre cómo mejorar tu perfil crediticio antes de aplicar.