Dación en Pago

La dación en pago es el acuerdo mediante el cual el deudor entrega al acreedor un bien —típicamente la vivienda hipotecada— como forma de saldar total o parcialmente la deuda pendiente. En el contexto hipotecario español, la dación en pago permite que el deudor se libere de la deuda entregando el inmueble, evitando un proceso de ejecución hipotecaria y el posible arrastre de deuda residual.

El problema de la responsabilidad patrimonial universal: En España rige el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil: el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros. Por eso, en una ejecución hipotecaria, si la subasta del inmueble no cubre la totalidad de la deuda, el banco puede reclamar el resto sobre el resto del patrimonio del deudor (e incluso sobre su nómina futura). La dación en pago, cuando se acuerda con efecto liberatorio total, rompe esta dinámica: salda la deuda completa con la sola entrega del inmueble.

No es un derecho automático: Salvo que estuviera pactada en la escritura, la dación en pago requiere el acuerdo del banco; no es un derecho que el deudor pueda imponer unilateralmente. La entidad solo aceptará la dación si el valor del inmueble cubre razonablemente la deuda y le resulta más conveniente que una ejecución judicial larga y costosa.

El Código de Buenas Prácticas: El Real Decreto-ley 6/2012 (y sus reformas posteriores) creó un Código de Buenas Prácticas al que se adhieren voluntariamente las entidades. Para los deudores en el «umbral de exclusión» (familias en situación de vulnerabilidad económica severa que cumplen requisitos estrictos de renta y carga hipotecaria), el Código contempla la dación en pago como medida última, con la posibilidad de permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social durante un período.

Implicaciones fiscales: La dación en pago de la vivienda habitual está exenta del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) y de la ganancia patrimonial en el IRPF cuando se realiza para cancelar deudas hipotecarias de la vivienda habitual del deudor que no disponga de otros bienes para afrontar la deuda. Conviene verificar el cumplimiento de los requisitos para beneficiarse de estas exenciones.