Subrogación Hipotecaria

La subrogación hipotecaria es el acto por el que un deudor hipotecario traslada su préstamo de un banco a otro para mejorar las condiciones contractuales (tipo de interés, plazo, comisiones), o por el que el vendedor de una vivienda cede la hipoteca al comprador. En ambos casos, la garantía hipotecaria sobre el inmueble se mantiene intacta, lo que evita los costes de cancelación y nueva constitución de hipoteca.

Tipos de subrogación hipotecaria

• Subrogación de acreedor (deudor a otro banco): el deudor solicita que otro banco asuma la posición del banco actual. El nuevo banco propone unas condiciones mejoradas. El banco original tiene 15 días naturales para igualarlas (oferta vinculante de mejora). Si no lo hace, el deudor puede subrogar libremente.
• Subrogación de deudor (compraventa): el comprador de una vivienda asume la hipoteca del vendedor. El banco acreedor debe aceptar al nuevo deudor como solvente. Si no lo acepta, el comprador debe obtener financiación propia.

Marco legal y costes

La subrogación de acreedor está regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, reformada por la Ley 5/2019. Costes regulados:

• Comisión por subrogación: para hipotecas variables, máximo 0,25% del capital pendiente durante los 3 primeros años (0,15% después). Para hipotecas fijas, hasta 2% en los primeros 10 años.
• Gastos notariales y registrales: los asume el nuevo banco (Ley 5/2019).
• Tasación: el nuevo banco puede exigir nueva tasación, cuyo coste asume el cliente (típicamente 300-500€).

La TAE resultante de la subrogación debe mejorar la del contrato original para que el traslado sea beneficioso. Compara siempre la TAE, no solo el diferencial sobre Euribor.

Diferencias con la novación hipotecaria

Mientras que la novación modifica las condiciones del préstamo con el mismo banco, la subrogación implica cambiar de entidad. La novación es más ágil administrativamente; la subrogación puede conseguir mejores condiciones si el banco original no quiere o puede mejorar la oferta. Si la diferencia de tipo es significativa (más de 0,5 puntos) y el capital pendiente es elevado, la subrogación puede ahorrar decenas de miles de euros en intereses. Considera también el impacto en ejecución hipotecaria si el préstamo actual está en mora.