Novación hipotecaria
Definición
Novación hipotecaria: La novación hipotecaria es la modificación de las condiciones de una hipoteca existente de mutuo acuerdo entre el banco y el titular, sin cambiar de entidad. Puede afectar al plazo, al tipo de interés, a la cuota o a otros elementos del contrato. Requiere escritura notarial y tiene costes específicos regulados por la Ley 5/2019.La novación hipotecaria permite al titular de una hipoteca renegociar las condiciones del préstamo directamente con su banco, modificando uno o varios elementos del contrato original sin necesidad de cancelarlo y contratar uno nuevo. Es la alternativa más sencilla a la subrogación cuando la entidad acepta mejorar las condiciones.
Tipos de novación más habituales
Las modificaciones más frecuentes son:
- Ampliación de plazo: se extiende el período de amortización para reducir la cuota mensual, aunque el coste total en intereses aumenta.
- Cambio de tipo variable a fijo (o mixto): muy solicitado tras las subidas del Euríbor desde 2022, para ganar estabilidad en la cuota.
- Reducción del diferencial: si el perfil de riesgo del cliente ha mejorado, el banco puede reducir el spread sobre el índice de referencia.
- Ampliación de capital: se incrementa el importe prestado, lo que vuelve a activar la comisión de apertura proporcional al capital nuevo.
- Adición o supresión de titulares: habitual en divorcios o herencias.
Coste notarial y regulación vigente
La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que la novación con ampliación de plazo o modificación del tipo de interés debe formalizarse en escritura pública. Los costes típicos incluyen:
- Arancel notarial: entre 150 € y 450 € según el capital y la complejidad.
- Inscripción registral: entre 100 € y 250 €.
- Comisión de novación: máximo del 0,1 % en los cinco primeros años para cambio de variable a fijo (Ley 5/2019, art. 23).
Desde la aprobación del Código de Buenas Prácticas para hipotecas variables (Real Decreto-ley 19/2022), los bancos adheridos deben ofrecer de forma gratuita la conversión a tipo fijo en determinados supuestos de dificultad económica, lo que reduce significativamente los costes para los afectados.
Antes de firmar, solicite la FEIN actualizada con las nuevas condiciones y compare la TAE resultante con ofertas de otras entidades: en ocasiones una subrogación hipotecaria resulta más ventajosa que una novación, especialmente si el diferencial original es elevado. Si la dificultad es solo temporal, también puede negociarse una carencia en lugar de modificar el resto de condiciones del préstamo.
Consejo práctico
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Ver también
Preguntas frecuentes sobre Novación hipotecaria
¿Qué significa "Novación hipotecaria" en el contexto de los préstamos en España?
El término "Novación hipotecaria" se utiliza en el sector financiero de España con el significado explicado arriba. La normativa de Banco de España lo regula específicamente para el mercado local.
"Novación hipotecaria" aparece en mi contrato de préstamo. ¿Qué debo saber?
Si encuentras el término "Novación hipotecaria" en tu contrato, lee detenidamente las cláusulas asociadas. Tienes derecho a pedir a la financiera una explicación clara antes de firmar.
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