Novación Hipotecaria

La novación hipotecaria es el proceso por el que el banco y el cliente acuerdan modificar las condiciones del préstamo hipotecario vigente. A diferencia de la subrogación (que implica cambiar de entidad) o la cancelación y nueva constitución, la novación mantiene la misma hipoteca y el mismo banco, cambiando únicamente algunas cláusulas del contrato.

¿Qué se puede modificar?

Las modificaciones más habituales incluyen: el tipo de interés (de variable a fijo o reducción del diferencial), el plazo de amortización (ampliación o reducción), el sistema de amortización, la incorporación o eliminación de productos vinculados (seguros, cuentas), y la modificación de la moneda del préstamo. También se puede ampliar el capital si la entidad lo acepta.

Costes (Ley 5/2019, límite 0,1%)

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario limitó las comisiones de novación. Si la modificación supone el paso de tipo variable a tipo fijo, el banco puede cobrar una compensación máxima del 0,15% del capital pendiente durante los tres primeros años del contrato, y 0% a partir de entonces. Para otras novaciones, la comisión máxima pactable es del 0,1% del capital pendiente. Los gastos de notaría (escritura de novación) y registro los asume el banco desde 2019.

Diferencia con la subrogación

En la subrogación el cliente traslada la hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones. En la novación se renegocian las condiciones con el banco actual. La novación suele ser más rápida y sencilla; la subrogación es útil cuando el banco actual no quiere mejorar las condiciones.

Cuándo conviene

La novación es interesante cuando el banco ofrece mejorar el diferencial o pasar a tipo fijo en un contexto de Euribor elevado, o cuando se necesita ampliar el plazo para reducir la cuota mensual. Conviene compararla con la subrogación: a veces otro banco ofrece condiciones mejores que las que el banco actual está dispuesto a negociar.