Subrogación Hipotecaria

Qué es la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria es el mecanismo legal que permite modificar alguno de los sujetos de un contrato hipotecario sin extinguirlo: o bien el deudor (subrogación de deudor, habitual en la compraventa de viviendas sobre plano) o bien el acreedor (subrogación de acreedor, es decir, cambiar la hipoteca de banco). En España está regulada principalmente por la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario.

Subrogación de acreedor: cambiar de banco

La subrogación de acreedor permite trasladar la hipoteca existente a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones (menor tipo, cambio de variable a fijo, mejor spread sobre el Euribor) sin cancelar la hipoteca original. El proceso: el nuevo banco hace una oferta vinculante; el banco actual tiene 15 días para igualarla o mejorarla (derecho de enervación). Si no lo hace, la subrogación se formaliza en notaría. El coste es inferior al de cancelar y abrir una hipoteca nueva porque no se devenga el impuesto AJD sobre el total del capital.

Costes y consideraciones prácticas

La Ley 5/2019 limita las comisiones por subrogación: para hipotecas variables, máximo 0,25% del capital subrogado si se produce en los tres primeros años, y 0% a partir del cuarto año. Para hipotecas fijas, los límites varían según el año de contratación. Antes de iniciar el proceso, compara la TAE de la nueva oferta con la actual incluyendo todos los gastos notariales y registrales. Para hipotecas con poco capital pendiente, el ahorro puede no compensar los trámites. Consulta siempre la situación en el CIRBE para confirmar que el préstamo figura correctamente antes de iniciar la subrogación.