Préstamo hipotecario en Perú 2026: TCEA, Techo Propio y Mi Vivienda

El Programa Techo Propio es administrado por el Fondo MiVivienda S.A. y está orientado a familias sin vivienda propia con ingresos mensuales familiares bajos. Su instrumento principal es el Bono Habitacional Habitacional (BHH), un subsidio directo no reembolsable que el Estado entrega para cubrir parte del costo de la vivienda.

Características del BHH en 2026:

• Monto del bono: hasta 39 UIT (Unidades Impositivas Tributarias). Con la UIT en S/5.350 para 2026, esto equivale a hasta S/208.650 de subsidio no reembolsable.
• Modalidades: el BHH se puede usar para Adquisición de Vivienda Nueva (AVN), Construcción en Sitio Propio (CSP) si ya tienes terreno, o Mejoramiento de Vivienda Propia (MVP).
• Requisito de ingresos: el ingreso familiar mensual no debe superar S/3.517 (aproximadamente 2,3 SMMLV peruanos) para acceder al bono máximo. A mayor ingreso, menor bono.
• Ahorro previo mínimo: el solicitante debe acreditar un ahorro mínimo del 3% al 10% del valor del inmueble, depositado en una cuenta del sistema financiero.
• Valor máximo del inmueble: para la modalidad de adquisición, el valor máximo del inmueble elegible varía por región pero es considerablemente menor al mercado general —orientado a proyectos VIS.

El BHH no es un crédito: es dinero que el Estado te da y que no tienes que devolver. Complementa el BHH con un crédito hipotecario del sistema financiero (bancos, cajas, financieras con convenio Techo Propio) para cubrir la diferencia entre el bono y el precio total del inmueble.

El Fondo MiVivienda es una empresa estatal que ofrece recursos a tasas preferenciales a las instituciones financieras para que estas otorguen créditos hipotecarios más baratos a compradores de vivienda de precio medio-bajo. A diferencia de Techo Propio, MiVivienda no da un subsidio directo sino que facilita tasas más bajas a través de un descuento en el costo del fondeo de las entidades.

Características del Crédito MiVivienda en 2026:

• Rango de precios de inmueble: entre 14 UIT (S/74.900) y 130 UIT (S/695.500) aproximadamente. Cubre el segmento medio que no califica para Techo Propio pero tampoco puede acceder a crédito hipotecario de mercado con tasas competitivas.
• Tasa subsidiada: la TCEA del crédito MiVivienda suele ser 2–4 puntos porcentuales menor que la TCEA de un crédito hipotecario de mercado libre en el mismo banco. En 2026, la TCEA MiVivienda se ubica típicamente entre 7% y 10% EA.
• Bono Buen Pagador (BBP): los beneficiarios del Crédito MiVivienda que paguen puntualmente reciben el BBP —un descuento en el saldo de su deuda— durante los primeros años del crédito. El BBP reduce el capital adeudado, acelerando la amortización sin aumentar la cuota.
• Plazo máximo: hasta 20 años en la mayoría de entidades con convenio.
• Entidades participantes: BCP, Scotiabank, BBVA, Interbank, CMAC Arequipa y varias financieras tienen convenio activo con el Fondo MiVivienda. Consulta el listado actualizado en mivivienda.com.pe.

La diferencia de costo entre un crédito hipotecario y un crédito de consumo personal en Perú es sustancial y refleja el impacto de la garantía real:

• Crédito hipotecario de mercado libre: TCEA entre 9% y 14% EA en soles. Para clientes con buenos ingresos formales y alto LTV, puede llegar a 7%–9% EA en bancos con programas especiales. En dólares, las tasas son aún menores (5%–8% TCEA) pero el deudor asume riesgo cambiario.
• Crédito MiVivienda: TCEA entre 7% y 10% EA, subsidiada por el Fondo.
• Crédito de consumo personal (comparación): TCEA entre 25% y 55% EA en bancos, 35%–75% en cajas. La diferencia refleja la ausencia de garantía real y el mayor riesgo crediticio del segmento.
• Crédito vehicular (intermedio): TCEA entre 15% y 25% EA, con el vehículo como garantía prendaria (menor que hipotecario porque el vehículo se deprecia más rápido que el inmueble).

La implicación práctica: si necesitas un monto grande (S/50.000+), la financiación hipotecaria —aunque requiere comprar un inmueble como subyacente— es significativamente más barata que cualquier otra forma de crédito. La cuota ideal para no sobreendeudar el presupuesto familiar debe mantenerse por debajo del 30% del ingreso neto mensual del hogar, según las recomendaciones de la SBS.

La Resolución SBS N° 3274-2015 establece los parámetros de evaluación para créditos hipotecarios en Perú, incluyendo los límites de LTV (Loan to Value ratio — relación entre el crédito y el valor del inmueble):

• LTV máximo general: 80% del valor de tasación para créditos hipotecarios estándar. El comprador debe aportar como mínimo el 20% de cuota inicial.
• LTV máximo MiVivienda: hasta 90% del valor de tasación. Cuota inicial mínima del 10%, facilitando el acceso a compradores con menor ahorro previo acumulado.
• LTV máximo Techo Propio: con el BHH y el ahorro mínimo requerido, la combinación puede cubrir el 97%+ del valor del inmueble en algunos casos.

La tasación es el proceso de determinación del valor comercial del inmueble por parte de un perito tasador homologado. El proceso en Perú:

1. La entidad financiera designa o acepta un perito tasador inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la SBS.
2. El perito visita el inmueble, evalúa estado de conservación, ubicación, características físicas y compara con ventas recientes comparables.
3. El informe de tasación se ingresa al SISCO (Sistema de Soporte para Créditos Hipotecarios de la SBS), que es el repositorio oficial de tasaciones que las entidades pueden consultar para validar el valor.
4. El banco calcula el LTV sobre el valor SISCO, no sobre el precio de venta del inmueble (si son distintos, se usa el menor).

El costo de la tasación varía entre S/250 y S/600 dependiendo del inmueble y el perito, y generalmente lo paga el solicitante del crédito.

El Bono Buen Pagador (BBP) es uno de los beneficios más atractivos del Crédito MiVivienda y una de las razones más importantes para preferirlo sobre un crédito hipotecario de mercado cuando el inmueble califica:

Cómo funciona el BBP:

• El beneficiario recibe un descuento en el saldo de su deuda si mantiene pagos puntuales durante el período de gracia establecido.
• El monto del BBP varía según el precio del inmueble: a menor precio del inmueble (más accesible), mayor porcentaje de BBP. Para inmuebles en el rango más bajo (hasta S/200.000), el BBP puede alcanzar el 4%–5% del valor del crédito.
• El BBP se aplica directamente al capital del crédito, reduciéndolo sin modificar la cuota mensual —lo que acelera la amortización.

Requisitos para elegibilidad al BBP:

• Haber obtenido el Crédito MiVivienda a través de una entidad participante.
• El inmueble debe ser la primera y única vivienda del beneficiario.
• No haber recibido previamente otro bono habitacional del Estado peruano (Techo Propio, Mi Hogar, etc.).
• Cumplir con los pagos puntualmente durante el período de seguimiento.

Consulta el monto exacto del BBP para el inmueble que te interesa en mivivienda.com.pe → Simulador MiVivienda. Introduce el valor del inmueble y el plazo para ver la cuota, la TCEA y el BBP aplicable.

El mercado hipotecario peruano está concentrado en cuatro bancos principales, más el acceso al Fondo MiVivienda a través de múltiples entidades. Esta es una comparativa orientativa para 2026:

• BCP (Banco de Crédito del Perú): el banco más grande del país y uno de los líderes en crédito hipotecario. TCEA de mercado libre entre 9% y 13% EA en soles. Proceso digital avanzado con preaprobación en línea. Fuerte penetración en créditos MiVivienda.
• Scotiabank Perú: tasas competitivas especialmente para trabajadores con planilla domiciliada. TCEA entre 8% y 12% EA en soles. Ofrece crédito hipotecario en dólares para ingresos dolarizados.
• BBVA Perú: proceso digital robusto, con simulador en línea detallado. TCEA entre 9% y 13% EA. Programas especiales para primera vivienda con tasas preferenciales para los primeros 12 meses.

Para hipotecarios, la estrategia recomendada es: primero simula en mivivienda.com.pe para saber si el inmueble califica para crédito MiVivienda (tasas subsidiadas). Si califica, compara entre las entidades con convenio. Si no califica, solicita proformas formales (Hoja Resumen con TCEA) a al menos 3 bancos y compara por TCEA y total pagado. Usa la calculadora de CréditoLab Perú para simular el impacto de distintas TCEA y plazos sobre la cuota mensual y el total pagado a lo largo del crédito. Consulta también la oferta de Cajas Municipales que tienen convenio con MiVivienda.