Fiducia (Colombia)

¿Qué es la fiducia en Colombia?

La fiducia (o fideicomiso) es el negocio jurídico mediante el cual una persona (fideicomitente) transfiere la propiedad de uno o varios bienes a una sociedad fiduciaria autorizada por la Superintendencia Financiera, para que esta los administre o disponga de ellos conforme a las instrucciones del contrato en beneficio del propio fideicomitente o de un tercero (beneficiario). En Colombia está regulada principalmente por el Código de Comercio (arts. 1226-1244) y por las circulares de la SFC. Las sociedades fiduciarias son entidades vigiladas y deben contar con capital mínimo específico.

Tipos de fiducia y uso en créditos

Los tipos más relevantes para el mercado crediticio colombiano son: la fiducia en garantía (el deudor transfiere un bien inmueble o activo a la fiduciaria como garantía de un crédito; si incumple, la fiduciaria lo vende y entrega el producto al acreedor, de forma más ágil que una ejecución hipotecaria); la fiducia inmobiliaria (ampliamente usada en proyectos de construcción para manejar los recursos de los compradores y garantizar que el dinero solo se libere al constructor cuando se cumplen condiciones como el punto de equilibrio de ventas o el avance de obra); y la fiducia de administración (gestión de recursos o bienes sin garantía crediticia directa). Constructoras como Constructora Bolívar, Prodesa y Amarilo usan fiducias inmobiliarias en la mayoría de sus proyectos.

Ventajas para el comprador de vivienda y consideraciones

Para el comprador de vivienda nueva en Colombia, la fiducia inmobiliaria ofrece una protección clave: los dineros entregados como cuotas iniciales no los administra directamente el constructor sino la fiduciaria, que los mantiene separados del patrimonio de la constructora. Si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio o el constructor incumple las condiciones del encargo fiduciario, la fiduciaria devuelve los recursos a los compradores. Antes de firmar cualquier promesa de compraventa, verifica que el proyecto esté respaldado por una fiducia con una sociedad fiduciaria vigilada por la SFC y solicita el número de radicación del contrato fiduciario. El costo de la fiducia (comisión fiduciaria) lo asume habitualmente el constructor y no se traslada directamente al comprador, aunque está implícito en el precio del inmueble.