Préstamo Hipotecario (España)

¿Qué es el préstamo hipotecario en España?

El préstamo hipotecario es un crédito a largo plazo en el que el inmueble adquirido (u otro bien inmueble del deudor) actúa como garantía real del cumplimiento de la obligación. Si el deudor incumple, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y obtener el importe adeudado con el producto de la venta judicial del inmueble. En España, los préstamos hipotecarios están regulados por la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario (LCI), que traspone la Directiva 2014/17/UE y establece un marco de protección al consumidor significativamente más exigente que la normativa anterior.

Tipos: fijo, variable y mixto

Las hipotecas en España se contratan a tipo fijo (la cuota mensual no varía durante toda la vida del préstamo), variable (el tipo se revisa periódicamente con referencia al Euribor más un diferencial fijo) o mixto (tipo fijo durante un período inicial, variable después). Tras las subidas del Euribor de 2022-2024, el mercado hipotecario español se desplazó hacia el tipo fijo: en 2024, más del 70% de las nuevas hipotecas se contrataron a tipo fijo. La TAE es el indicador oficial para comparar hipotecas, aunque en las de tipo variable la TAE se calcula con el Euribor vigente en el momento de la oferta y puede cambiar.

Protecciones de la Ley 5/2019 y costes

La LCI introdujo importantes garantías para el prestatario: periodo de reflexión mínimo de 10 días entre la recepción de la FEIN/FIAE y la firma notarial; visita obligatoria al notario para recibir asesoramiento gratuito e imparcial; reparto de gastos hipotecarios (el banco asume notaría, registro e impuesto AJD; el cliente solo paga la tasación); y prohibición de cláusulas suelo. El coste adicional más relevante para el comprador es la tasación (400-800€) y los gastos de gestoría. Antes de firmar, compara la TAE de al menos tres entidades, utiliza el simulador hipotecario del Banco de España y verifica tu capacidad de pago con un escenario de Euribor al 4% si optas por tipo variable.